Wie funktioniert Sale-and-lease-back?

Für Unternehmen, die sich in einer finanziellen Krise befinden, die sich durch Ertrags- und/oder Liquiditätsprobleme äußert, ist es in aller Regel zielführend, den Konsolidierungsprozess flankierend durch eine versierte Unternehmensberatung begleiten zu lassen. Eine Maßnahme, die bei einem Krisenmanagement zum Tragen kommen kann, ist das sogenannte Sale-and-lease-back. Hierbei werden Bestandteile des Sachanlagevermögens, die sich im Besitz und im wirtschaftlichen Eigentum eines Unternehmens befinden, an eine Leasinggesellschaft veräußert und sodann von dieser zur weiteren betrieblichen Nutzung gemietet. Möglich ist dieses Verfahren sowohl mit Mobilien als auch mit Immobilien.
Sofern das Sachanlagevermögen bilanzielle stille Reserven enthält, der gemeine Wert somit den Restbuchwert (bzw. in handelsrechtlicher Betrachtung den beizulegenden Wert) übersteigt, lassen sich diese Reserven durch Sale-and-lease-back realisieren. Dieser Effekt ist überdies liquiditätswirksam, da der Verkaufserlös als Gegenwert die Betriebsmittel des Unternehmens stärkt. Zu beachten sind etwaige Steuerzahlungen, sofern im betreffenden Geschäftsjahr insgesamt nicht ausreichende Verluste erwirtschaftet werden oder keine Verlustvorträge bestehen. Beim Sale-and-lease-back von Immobilien oder Betriebsvorrichtungen ist überdies zu prüfen, inwieweit die zugrunde liegende Finanzierung abgelöst werden muss oder von der bisherigen Bank weitergeführt wird, indem das Darlehen durch einen Schuldnerwechsel der Leasinggesellschaft zur Verfügung gestellt wird.

Planzahlen

Planvolles Vorgehen entfaltet viele Vorzüge. Zum Beispiel wird das Risiko gemindert, etwas zu vergessen. Bezogen auf ein Unternehmen und dessen Führung sind Planzahlen quasi unerlässlich, sofern man nicht ins Blaue produzieren und absetzen will. Dies betrifft eine Existenzgründung, die noch im Entstehen auf dem Reißbrett begriffen ist, ebenso wie etablierte Betriebe.
Während bei einer Existenzgründung zunächst die Geschäftsidee im Vordergrund steht, orientieren sich etablierte Unternehmen vorwiegend am bisherigen Geschäftsverlauf, um die Geschäftszahlen der laufenden Periode in Bezug auf Umsatz, Kosten und Liquidität zu planen und das unternehmerische Handeln hierauf auszurichten. Je funktionsfähiger das innerbetriebliche Kontrollsystem sich darstellt bzw. je ausgefeilter bestehende Controlling-Instrumente arbeiten, desto eher werden Planabweichungen erkannt, Handlungsoptionen definiert und zielgerichtete Maßnahmen zur Unternehmenssteuerung eingeleitet. Derartiges Know-how wird in vielen Fällen dadurch in die betrieblichen Abläufe integriert, dass eine externe Unternehmensberatung zu diesem Zwecke engagiert wird.
Idealerweise amortisiert sich der Einsatz einer Unternehmensberatung in Kürze selbst. Einerseits können die erzielten Umsatzsteigerungen und/oder Effizienzgewinne das einen außerordentlichen Charakter aufweisende Honorar zeitnah überkompensieren, andererseits steigt die Chance für das Unternehmen, im Hinblick auf das alljährlich durchgeführte Rating seitens der begleitenden Hausbanken mit einer besseren Bonität versehen zu werden. Dies wiederum ermöglicht es mitunter, bereitgestellte Finanzierungen des Unternehmens künftig zu tendenziell günstigeren Konditionen zu erhalten, was eine unmittelbare Ersparnis durch Reduzierung des Zinsaufwands mit sich bringt.

Ohne die Vergabe von Krediten kann unsere Wirtschaft nicht funktionieren

Ohne die Vergabe von Krediten kann unsere Wirtschaft nicht funktionieren. Daher sind Kredite ein sehr wichtiges Finanzprodukt, die Investitionen in vielen Fällen erst möglich machen. Der Privatkunde plant eine Anschaffung, das Unternehmen eine Investition. Keiner von beiden hat das Geld dafür aber parat. Da bietet sich die Aufnahme eines Kredites an. Der Privatkunde kann damit seinem oft spontanen Kaufwunsch nachkommen, der Unternehmer wird die Investition lange im Voraus geplant haben und hat eine Kosten-/Nutzenrechnung aufgestellt. Dies muss zwangsläufig der Fall sein, denn man erhält einen Kredit natürlich niemals kostenlos. Also muss nicht nur der Unternehmer, sondern auch der Private für sich selber entscheiden, ob sich die Aufnahme eines Kredites für ihn tatsächlich lohnt.
Für den privaten Kunden steht eine ganze Reihe an Krediten zur Auswahl. Typische Beispiele sind dabei unter anderem der Abzahlungskauf, Darlehensvertrag, die Stundung oder der Dispositionskredit. Aber auch Verfügungskredite, Anschaffungskredite, Baufinanzierungen, Zwischen- und Vorfinanzierungen genauso wie Aval- und Wertpapierkredite sind Kredite, die man als Privater beanspruchen kann.
Wer einen Kredit aufnimmt, muss für den Erhalt Zinsen und Gebühren zahlen. Da diese Kosten unter den Anbietern stark variieren, sollte man die Angebote vergleichen. Um nicht zu viel Zeit und Mühe dabei aufwenden zu müssen, kann man einen Kreditrechner aus dem Internet zur Hilfe nehmen. Er gibt dem Kreditnehmer Auskunft über die einzelnen Konditionen der Anbieter.
Als erstes Vergleichskriterium innerhalb der Kreditangebote sollte der Zinssatz herangezogen werden. Er wird meist als nominaler Zinssatz angegeben. Das heißt, er enthält noch nicht die Gebühren des Kreditgebers. Beim Effektivzins hingegen wurden die Gebühren des Kreditgebers schon berücksichtigt. Die Höhe der Zinsen kann zudem „bonitätsabhängig“ oder „bonitätsunabhängig“ sein. Wird der Zins anhand der Bonität bestimmt, so variiert er je nach Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers.
Um die Rückzahlung besser planen zu können, sollte man als Erstes Kreditangebote vergleichen und auch den ausgewählten Kredit nochmals genau unter die Lupe nehmen. Damit man weiß, was bei der Abzahlung auf einen zukommt, sollte man ein Augenmerk auf die Ratenhöhe sowie Laufzeit haben. Würde man dies multiplizieren und dann den Auszahlungsbetrag davon subtrahieren, so erhält man auch schnell eine Aussage darüber, wie viel man an Kosten für die Bereitstellung des Kredites zu zahlen hat.
Ob ein Kredit die richtige Entscheidung ist, hängt vom Verwendungszweck und der individuellen Finanzsituation bzw. Finanzierung ab. Grundsätzlich gilt: Ein Ratenkredit ist günstiger als ein überzogenes Girokonto. Und wer partout nicht zu einer Bank gehen will? Dem hilft ein Privatkredit, der auch über das Internet vermittelt werden kann.

Zulagen mitnehmen!

Die Riester-Rente wurde eingeführt, um den Bürgern die Möglichkeit zu geben, staatlich reguliert die vorgenommenen Einschnitte bei der gesetzlichen Rentenversicherung zu kompensieren. Als Anreiz hierfür wurden staatliche Förderungsmechanismen installiert. Ein herausragend interessanter Mitnahmeeffekt ergibt sich bei der Riester-Rente für nicht Förderberechtigte, z.B. Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, deren Ehepartner die Riester-Förderung erhalten. Hier besteht die Möglichkeit, durch eine mittelbare Förderung eine Umsonst-Rente zur Unterstützung der Altersvorsorge zu erhalten. Welche Art von Riester-Vertrag gewählt wird, ist unerheblich. Entweder können also die Zulagen zum Vermögensaufbau eingesetzt werden oder zum Schuldenabbau (Wohn-Riester bei einer laufenden Baufinanzierung).

Immobilienfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung vergibt Baugeld für Immobilien. Das vergebene Fremdkapital ist für Maßnahmen rund um die Immobilie zu verwenden. Diese können neben dem reinen Erwerb sein: Erhaltung, Modernisierung, Sanierung oder Um- bzw. Anbau. Eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, ohne dass man über Eigenkapital verfügt, ist auch möglich. Der Traum vom Eigenheim muss keiner bleiben, doch sollte der Kreditnehmer ohne Eigenkapital sich darüber im Klaren sein, dass er nicht die Zinsen erhalten wird, wie der Kreditnehmer, der dem Kreditgeber mehr Sicherheit und ein geringeres Forderungsausfallrisiko beschert. Ganz klar wird der Kreditgeber das höhere Risiko mit höheren Zinsen kompensieren wollen.

Eine Immobilienfinanzierung ist für den Kauf von werthöheren Objekten gedacht. Aufgrund der hohen Summen, die den Kreditnehmer zur Verfügung gestellt werden, diese beginnen in der Regel erst ab EUR 30.000, ist die Finanzierung weiterhin auf Langfristigkeit ausgelegt. Das macht Sinn, soll der monatliche Abtrag doch bezahlbar bleiben. Der Höhe des Baudarlehens ist dabei im Grunde genommen keine Grenze gesetzt. Sie muss allerdings für den Kreditnehmer finanzierbar sein und wird daher auch für jeden Fall individuell bestimmt.

Neben dem besonderen Merkmal, dass die Immobilienfinanzierung, ganz im Gegensatz zum herkömmlichen Kreditprodukt wie zum Beispiel dem Ratenkredit, auf eine lange Laufzeiten ausgelegt ist, verfügt sie weiterhin über die Möglichkeit der Zinsbindungsfrist. Die Fristen können bei der Immobilienfinanzierung für fünf, zehn, fünfzehn oder auch in seltenen Fällen für noch mehr Jahre festgelegt werden. Sie garantieren den Vertragspartnern für diesen festgelegten Zeitraum eine konstante Zinshöhe. Die Zinsbindungsfrist ist meist kürzer als die Gesamtlaufzeit. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Zinsbindung der neue Zins mit der Bank verhandelt werden muss.

Was gibt es für Möglichkeiten der Finanzierung? Die klassische Variante ist das Annuitätendarlehen. Es verspricht Zinssicherheit für meist fünf bis fünfzehn Jahre. Günstige Zinsen für bis zu 30 Jahre bieten sogenannte Sofort-Finanzierungen der Bausparkassen, die sich aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag zusammensetzen. Bauherren sollten bei ihrer Finanzierung auch die Riester-Förderung nutzen und so ihr Darlehen schneller tilgen. Für eine dreiköpfige Familie können sich zum Beispiel mit der Riester-Förderung Vorteile von über 50.000 Euro ergeben.

Finanziert werden kann der Kauf der Immobilie auf verschiedene Art und Weise. Es stehen dem Kunden mehrere Produkte innerhalb der Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Sie will damit auch ihrem Anspruch genügen, sich gut an die Situation des einzelnen anpassen zu können. Die klassische Finanzierungsart ist nach wie vor das Annuitätendarlehen. Aber auch die Finanzierung über ein Bauspardarlehen ist beliebt. Generell sei hierzu angemerkt, dass das Bauspardarlehen nur bei geringeren Darlehenssummen rentabel ist. Möchte man mehr als zum Beispiel EUR 70.000 finanzieren lassen, macht die Aufnahme eines Annuitätendarlehens mehr Sinn.

Liquiditätsreserve

Unter der Liquiditätsreserve werden alle diejenigen Vermögenswerte zusammengefasst, die kurzfristig, also im Grunde täglich, verflüssigt werden können, ohne dass das Risiko von plötzlichen Wertminderungen besteht. Dieser Liquiditätspuffer ist bedeutsam, um seinen bestehenden und kurzfristig möglichen finanziellen Verpflichtungen jederzeit fristgerecht nachkommen zu können, also nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Im Rahmen der Jahresabschlussanalyse durch Kreditinstitute bzw. einer Unternehmensanalyse seitens einer Unternehmensberatung stehen die Liquiditätsreserve und damit zusammenhängende betriebswirtschaftliche Kennzahlen nicht selten im Vordergrund. Zur Liquiditätsreserve zählen Bargeldbestände, Guthaben auf Kontokorrentkonten, Tagesgelder und kurzfristige Termingelder, im weiteren Sinne auch eingeräumte Kredite zur Finanzierung der Betriebsmittel.

Besonderheiten bei der Eigenheimrente

Die private Baufinanzierung des Eigenheims kann durch die Inanspruchnahme staatlicher Fördermöglichkeiten meist deutlich günstiger gestaltet werden. Neben besonders zinsgünstigen Förderdarlehen der öffentlichen Hand kommt Wohn-Riester in Betracht. Hier gibt es allerdings Einschränkungen hinsichtlich des geförderten Personenkreises: Förderberechtigt sind, neben Beamten und sonstigen Empfängern von Amtsbezügen, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Einkommensgrenzen bestehen nicht. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird allerdings mittelbar begünstigt, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt und anspart. Die staatliche Altersvorsorgezulage beläuft sich auf bis zu 154 € jährlich je Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) gewährt. Zusätzliche Steuervorteile können gegebenenfalls im Rahmen der Steuererklärung realisiert werden. Die staatlichen Zulagen fließen bei Wohn-Riester als Sondertilgungen auf ein spezielles Wohn-Riester-Darlehen. Dadurch verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Die Rendite von Wohn-Riester ist in diesem Fall gleichzusetzen mit dem Effektivzins der betreffenden Finanzierung.

Dürfen Existenzgründer riestern?

Auch Existenzgründer dürfen einen Riester-Vertrag abschließen. Ob sie hierfür eine staatliche Förderung erhalten, ist eine andere Frage. Dies hängt davon ab, ob sie einer rentenversicherungspflichtigen Tätigkeit nachgehen. Dies ist bei der Deutschen Rentenversicherung zu klären. Hierbei ist zu bedenken, dass die mögliche Riester-Förderung für die Altersvorsorge nur ein Aspekt ist: Vielmehr ist im Zuge der Existenzgründung die soziale Absicherung insgesamt von wesentlicher Bedeutung. Die entsprechenden Aufwendungen sind in die persönliche Finanzplanung einzubeziehen. Der Business Plan, der üblicherweise mit einem Existenzgründungscoach oder einer Unternehmensberatung erstellt wird, muss hinsichtlich der Tragfähigkeit des Existenzgründungsvorhabens auch diese Beträge ins Kalkül ziehen.

Die staatliche Förderung der Riester-Rente sorgt einerseits für eine Mindestrendite der langfristigen Geldanlage und stellt andererseits sowohl eine Garantie zumindest der eingezahlten Beträge als auch einen Schutz vor Zugriffen Dritter sicher (sogenanntes Schonvermögen im Zusammenhang mit Hartz IV). Wer als Selbstständiger nicht gefördert wird, weil er nicht als rentenversicherungspflichtig eingestuft ist, und auch keinen entsprechenden Ehepartner vorweisen kann, für den kann sich ein Riester-Vertrag, auch wenn er nicht gefördert wird, dennoch lohnen im Hinblick auf die Renditechancen bei gleichzeitig bestehender Beitragsgarantie. Der Riester-Vertrag wird in diesem Fall wie eine gewöhnliche private Rentenversicherung behandelt.

Versicherungsstatus von Existenzgründern

Zu den Obliegenheiten, die im Rahmen einer Existenzgründung anstehen, zählt die Klärung des künftigen rentenversicherungsrechtlichen Status bei der Deutschen Rentenversicherung. Wer wie bislang als Arbeitnehmer (oder Arbeitsuchender) künftig pflichtversichert ist, für den ändert sich rentenversicherungsrechtlich nichts. Es gilt jedoch, die entsprechenden Beiträge in den Business Plan einfließen zu lassen, da der zu erwirtschaftende Cashflow, der zur Abdeckung der Privatentnahmen (bei juristischen Personen: des Geschäftsführergehalts) erforderlich ist, entsprechend angepasst werden muss. Gegebenenfalls ist zu prüfen, inwieweit man sich auf Antrag für einen befristeten Zeitraum von der Versicherungspflicht befreien lassen kann. Wer nicht rentenversicherungspflichtig ist, für den ändern sich, auch wenn freiwillig Rentenversicherungsbeiträge geleistet werden, die Rahmenbedingungen für die private Altersvorsorge, insbesondere hinsichtlich der Riester-Förderung. Angespartes gefördertes Guthaben aus der Zeit als sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer bleibt pfändungssicher, auch gegenüber staatlichen Stellen. Künftige Beiträge für die Riester-Rente hingegen werden mangels Rentenversicherungspflicht nicht mehr staatlich gefördert. Sie werden insoweit wie Beiträge zu einer konventionellen privaten Rentenversicherung behandelt. Bezüglich der Optionen für die soziale Absicherung insgesamt und die private Altersvorsorge bietet es sich an, unabhängige Finanzberater und eine mit Fragen rund um die Existenzgründung vertraute Unternehmensberatung zu kontaktieren.